Le Plafonnement des Frais d’Intermédiation PINEL

Le Plafonnement des Frais d’Intermédiation PINEL

 

Le dispositif Pinel aura bientôt 6 ans et constitue le dispositif fiscal le plus répandu aujourd’hui en termes d’investissement locatif. Il offre une réduction d’impôt substantielle aux investisseurs immobiliers et a pour objectif de soutenir le domaine de la construction et de développer des logements moins énergivores avec des loyers abordables dans les zones dites « tendues ». Ce dispositif remporte un franc succès et représente plus de 70 000 logements vendus chaque année. La conséquence est également un budget important pour l’Etat qui vise donc à limiter ses dépenses en plafonnant la rémunération des vendeurs de programmes immobiliers neufs.

Un plafond à 10%

Cette mesure officiellement actée et applicable depuis le 1er avril n’est pas vraiment une surprise puisque cette notion de plafonnement avait déjà été abordée depuis 2 ans. Ce nouveau décret, dit « amendement Montgolfier » du nom du sénateur qui en est à l’origine, vient en application de l’article 68 de la loi de finance 2018 et a été publié le 22 décembre dernier. Son objectif est de plafonner à 10% maximum les frais et commissions des intermédiaires intervenant dans l’achat d’un bien immobilier neuf. Ce montant est 2 fois supérieur au niveau évoqué lors des premières négociations puisqu’à l’origine, il avait été évoqué de limiter ce taux à 5%. A noter que le pourcentage moyen des commissions sur les ventes immobilières des intermédiaires avoisine aujourd’hui 8%, tous réseaux de distribution confondus.

 

Quel est l’objectif de cet amendement ?

Le principal objectif est de lutter contre les abus et faire baisser les prix du neuf. En effet, il est commun de penser que les marges des intermédiaires dans la distribution d’immobilier neuf augmentent les prix des logements et détournent l’opération de son but ultime, à savoir la réduction d’impôt. Ces frais impactent également le budget de l’Etat puisqu’ils entrent dans l’assiette de la réduction d’impôt Pinel. Même s’ils représentent le coût du conseil et sont généralement indolores pour les investisseurs, un besoin de transparence se fait donc ressentir afin de renouer la confiance et une appétence entre investisseurs et distributeurs.

Quels sont les principes applicables ?

Si initialement il avait été envisagé de plafonner tous les frais et commissions directs et indirects dont les frais nécessaires à la diffusion du projet (publicité, plaquettes commerciales, bulles de vente etc), ce sont finalement uniquement les frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires qui sont concernés. Ce plafonnement concerne exclusivement les acquisitions de logement neuf ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel. Il est à souligner que l’investisseur devra d’ailleurs déclarer son intention ou non de se placer sous ce régime dès la signature du contrat de réservation.

Une estimation du montant de ces frais ainsi que leur part dans le prix de revient devront être communiqués à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant définitif de ces commissions devra figurer dans l’acte d’acquisition du logement. Tout dépassement du plafond de 10% sera passible d’une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l’acte authentique qui pourra atteindre 10 fois les frais excédant ce plafond.

Sont concernés par ce plafonnement :

  • Les personnes physiques ou morales exerçant une activité de conseil ou de gestion
  • Les personnes physiques ou morales exerçant un acte de démarchage
  • Les personnes physiques ou morales exerçant une activité d’intermédiation en biens divers
  • Les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à une telle opération immobilière

Mise en œuvre de ces mesures

En conséquence, dès aujourd’hui, il convient de :

  • Compléter l’annexe obligatoire à partir du moment où le client souhaite faire un investissement Pinel, la case spécifique devant également être cochée dans le contrat de réservation
  • Les honoraires du partenaire doivent être précisés dans cette annexe (honoraires HT)
  • Les frais d’acte sont à reprendre du barème rapide (en ajoutant une provision de 500€ au titre de la quote part EDD)
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